| Abstract | Pristupačnost stanovanja jedna je od temeljnih socijalnih čimbenika koja značajno utječe na kvalitetu života stanovnika jedne zemlje. Mogućnost kupnje stambenih jedinica po pristupačnim cijenama podrazumijeva čitav niz ekonomskih koristi poput veće potrošnje u lokalnim zajednicama, manjeg broja iseljavanja stanovništva i većeg broja radnih mjesta te naposljetku zdravije ekonomije zemlje. U Republici Hrvatskoj prisutan je trend niske pristupačnosti stanovanja s obzirom na kontinuirani rast cijena nekretnina. Takav trend nastao je kombinacijom djelovanja različitih tržišnih fenomena od kojih se najviše ističe turizam. Atraktivni turistički resursi i kvalitetan geografski položaj učinio je Republiku Hrvatsku jednom od vodećih europskih destinacija. Uz sve veći broj posjetitelja i rastuću turističku potražnju emitivnih zemalja, mnogi su prepoznali djelatnost iznajmljivanja privatnog smještaja kao profitabilnu industriju. Međutim, pretjerana specijalizacija i usmjerenost isključivo na djelatnost iznajmljivanja privatnog smještaja čini zemlju ovisnu o jednoj industriji te može rezultirati negativnim učinkom na lokalno stanovništvo. Kao zemlja u kojoj su stanovnici uglavnom vlasnici nekretnine u kojoj žive, postoji velika opasnost od naglog pada vrijednosti nekretnine u slučaju sloma tržišta. U slučaju stambenog kreditiranja, vlasnici će plaćati više na hipotekama nego što su njihove stambene jedinice vrijedile. Nemogućnost plaćanja hipoteke će rezultirati ovrhom i gubitkom doma te naposljetku bankrotom. U Republici Hrvatskoj su cijene na tržištu nekretnina, uz turizam, pod utjecajem nekoliko čimbenika poput kamatnih stopa, subvencioniranih stambenih kredita te poreznog i zakonodavnog okvira. Kao rezultat djelovanja ovih čimbenika stvorilo se okruženje visokih cijena nekretnina i najma istih, narušavajući pristupačnost stanovanja, čime se dovodi u pitanje prisutnost nekretninskog balona na tržištu Republike Hrvatske. Kroz rad su, uz turizam, definirani međuovisni čimbenici koji doprinose stvaranju krize, stvarajući negativne posljedice za lokalno stanovništvo. Hipoteza o postojanju nekretninskog balona testirana je metodama strojnog učenja te su iznesene smjernice za osiguranje održivog razvoja. |
| Abstract (english) | Housing affordability is one of the fundamental social factors that significantly affects the quality of life of the inhabitants of a country. The possibility of buying housing units at affordable prices implies a whole series of economic benefits, such as higher consumption in local communities, fewer emigration of the population and more jobs, and ultimately a healthier economy of the country. In the Republic of Croatia, there is a trend of low housing affordability due to the continuous rise in real estate prices. Such a trend was created by a combination of different market phenomena, of which tourism stands out the most. Attractive tourist resources and high-quality geographical location have made the Republic of Croatia one of the leading European destinations. With the increasing number of visitors and the growing tourist demand of the emitting countries, many have recognized the activity of renting private accommodation as a profitable industry. However, excessive specialization and focus exclusively on the activity of renting private accommodation makes the country dependent on one industry and can result in a negative effect on the local population. As a country where residents mostly own the property they live in, there is a great danger of a sudden drop in property value in the event of a market crash. In the case of housing loans, owners will pay more on mortgages than their housing units were worth. Failure to pay the mortgage will result in foreclosure and loss of the home and eventually bankruptcy. In the Republic of Croatia, prices on the real estate market, along with tourism, are influenced by several factors such as interest rates, subsidized housing loans, and the tax and legislative framework. As a result of the action of these factors, an environment of high real estate prices and rent was created, disrupting the affordability of housing, thus calling into question the presence of a real estate bubble on the market of the Republic of Croatia. Through the work, in addition to tourism, interdependent factors that contribute to the creation of the crisis, creating negative consequences for the local population, were defined. The hypothesis of the existence of a real estate bubble was tested using machine learning methods, and guidelines for ensuring sustainable development were presented. |
